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任志强揭楼市调控真相 发出楼市最强音

发布时间:2017-08-10 18:43:46 来源:www.dscmg.com
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时隔3个月,南京土地拍卖闸门重启!6月2日、3日,南京市国土资源局连续两天在其官网公布了两个批次的24块土地出让公告。

任志强揭楼市调控真相
任志强揭楼市调控真相

在浏览过这两个批次的土地出让公告之后,暴哥着实感到震惊!

作为南京“513”楼市新政以来的首次亮相,此次南京土地拍卖释放出前所未有的重大信号!

三大信号信号一、敞开供应

4月6日,住建部曾经下发过一个通知——《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,这个通知主要是说让各地根据自身的情况加快或调整土地供应。

从当时的情况来看,南京市的土地是最为紧俏的。

国家调控楼市还买房吗
国家调控楼市还买房吗

在住建部发文不久,5月13日,南京市随即下发了所谓的“513”楼市新政。在新政中,第一条就是:加大住宅用地供应。

该条款的具体内容如下:加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量,加快土地供应节奏,有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷,其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷,年均计划供应量比2016年增加47.1 %。

110公顷是个什么概念?

要知道,据房天下的统计,2016年,南京市一共才出让住宅类土地63块,面积414公顷。也就是说,6月初这一个批次供应的土地已经抵得上2016年全年25%的宅地供应规模。

敢于敞开供应土地,南京市真的是拼了!他们在极尽所能地贯彻住建部和南京市要加大土地供应的承诺!

信号二、诚意满满!

"513"新政及以前,南京市就已经推出过许多引领楼市风潮的措施。比如去年11月,南京国土局在其官网发布的《2016年挂3号补充公告》中明确,开发商购地资金必须得是自有资金;再比如,513新政中提出,土地出让时,地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为竞争保障性住房面积,面积最多者竞得,所建保障性住房无偿移交政府。

在本次的土地出让公告中,除了延续土地购置资金须为自有资金的硬性标准,还把关于土地竞价时,保障性住房作为竞拍终极条款的具体方案给拿了出来:

当住宅、商住地块的网上竞价超过起始价45%时,超出部分不计入房价准许成本。竞价达到最高限价的80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积,每次报建面积200平方米,报建面积最多者为竞得人,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不计入房价准许成本。

为了公平起见,避免资源和风险过度集中,南京市在本次土拍中,还特意加入了“限拍环节“,即在本批次出让公告中,同一竞买人不得参与竞买两块及以上的住宅或商住用途的地块。

信号三:因“地”制宜

再详细分析过2日和3日两个批次的土地出让公告之后,暴哥发现,南京市可以说几乎为每一个地块都量身定做了一种或几种特色性限制条款。

为了方便大家浏览,暴哥把自己认为有特色条款的地块做了两个表格供大家参考!

地块编号位置用途使用年限限制特色NO.2017G09雨花台区南京南站站东片区1号地块商办混合用地40明确地块内20000平方米的办公用房须自持10年以上(自竣工验收之日起算),自持期间不得销售,不得转让。NO.2017G10秦淮区南部新城健康产业园地块医院用地50地块上所建房屋由受让人整体持有,不得转让,不得销售(包括股权转让和其他任何方式的分割出售及长期分租)。NO.2017G11秦淮区地铁三号线武定门站(原白鹭洲站)上盖物业B地块商办混合用地40该地块上所建商业、酒店须全部自持,不得销售,不得转让NO.2017G12江宁区上坊七彩路以东、华彩路以南地块商业用地40地块内所建房屋不得分割转让、不得分割销售。NO.2017G16六合区六合新城建材城南侧地块零售商业用地;二类居住用地;商住混合用地住宅70商业40该地块不得联合竞买。NO.2017G17六合区六合新城雨花庭1号地块商办混合用地40该地块地上总建筑面积30%的办公用房及20%的商业建筑须由竞得人自持,不得销售、不得转让。NO.2017G18六合区延安路以西、长江路以北地块商住混合用地住宅70商业40在该项目建成后,由政府在该地块内定价回购住宅商品房不少于469套,建筑面积不少于42606㎡,回购价格为2450元/㎡,建筑类型为高层建筑NO.2017G20江宁区长亭街以东、诚信大道以北地块二类居住用地;商住混合用地住宅70商业40须配建建筑面积不少于7800平方米的人才房,建成后无偿移交江宁区政府。NO.2017G21江宁区梅龙湖以西、端拱路以东地块二类居住用地;商住混合用地住宅70商业40须配建建筑面积不少于6600平方米的人才房,建成后无偿移交江宁区政府。NO.2017G27高新区龙王山东侧pkb01307-06地块二类居住用地商住混合用地住宅70商业40须配建建筑面积不少于7600平方米的人才房,建成后无偿移交政府。NO.2017G28高新区龙王山西侧药谷配套1号地块商办混合用地40地块内所有商业、办公用房须自持5年(自竣工验收之日起算),5年内不得申请分割销售、转让,5年后可分割销售、可分割转让。NO.2017G29栖霞区经五路二期东侧地块商住混合用地;

商办混合用地;

二类居住用地

住宅70

商业

该地块不得联合竞买。

A、C地块内集中商业地上建筑面积之和不得低于11.5万㎡,须由受让人整体持有,不得分割转让,不得分割销售。A或C地块内须配建酒店,面积不少于3.5万㎡,酒店须整体运营,不得分割转让,不得分割销售。

须配建建筑面积不少于8200平方米的人才房,建成后无偿移交政府。

NO.2017G32栖霞区经五路纬一路交叉口西北角地块商住混合用地;

商办混合用地

住宅70

商业

该地块不得联合竞买。

B地块内商业建筑面积占地上总建筑面积的比例,原则上不得低于10%,且须由受让人全部自持,不得转让、不得销售(包括不得股权转让)。

1、商业用地,绝大部分给出的都是不得销售、分割和转让。仅有两个例外,一个是持有期10年,一个是持有期5年,两者在持有期满后,方可销售、分割、转让。

2、如果地块的用途是商业、住宅均有的,那么会出现不得联合竞拍的条款,也就说必须是一家独立竞购。

3、很多住宅用地的竞拍协议里面都有无偿提供人才房的条款;即使不提供人才房,通过政府低价回购或者在土地拍卖进入最后以保障性住房面积定胜负的时候,也可以变相的提供人才房。

在地块NO.2017G18备注中有这么一条:在该项目建成后,由政府在该地块内定价回购住宅商品房不少于469套,建筑面积不少于42606㎡,回购价格为2450元/㎡,建筑类型为高层建筑。

据房天下的数据,该地块所在的六合地区房价均价为13000左右。由此推算政府回购房很可能用于租赁,低价出租用于人才房)

新思路这三种特色性的限制条款其实反映除了南京市政府在调控楼市时的三种思维:

1、在出让商业类土地前,明确告诉开发商,禁止销售、转让商业类型的建筑(或长期持有),这可能是出于宁缺毋滥的考量,在商业地产过剩的状况下,尽可能减少不必要的商业地产开发。

把资源留给有实力、有意愿、有能力深耕商业地产,且立足长期利益,而非短期效益的开发商。此举显然也能够防患商业地产泡沫的进一步泛滥,算是资源优化配置的一种调控办法。

2、在一些地段相对比较好,地价相对比较贵的地方,采取禁止联合竞拍的方式目的可能有二:

其一仍然会出于防风险的考量,避免中小开发商急功近利,在现金流已然紧张的情况下,过分盲目地为了追求规模而储备土地,导致后续财务压力大增,产生经营(破产)之忧。(这也能一定程度避免土地由于中小开发商自身出现问题而限制,造成资源浪费);

其二,禁止联合竞拍,可以一定程度上减少参与土地竞拍的公司数量。竞争的人少了,土地价格的上涨幅度或许也就相对少一些。

3、人才房、保障房等条款的加入,可以看出,南京市政府在从“面粉”——土地的角度调控楼市的同时还不忘吸引人才,保障公平。

当下,在一新城市畸高房价的作用下,越来越多的人,尤其人才,开始进入或准备进入二线城市。

为了在这个人口流动的新局势下,尽可能的争抢更多的人到自己的城市,为自己城市的发展和建设助力,二线城市都在积极主动的推出各种办法和措施。南京市这个人才房和保障房的办法应该就是这么一个思路。

在调控楼市、防止楼市泡沫进一步做大的同时,为了城市的长期发展,能够同步实施一些吸引人才的措施或许会是今后越来越多的热点城市楼市政策调整的方向。从这个角度来看,南京真的是拼尽全力,竭尽所能了!

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